На рынке коллективных инвестиций появился редкий продукт — закрытый паевой фонд (ЗПИФ) жилой недвижимости, доступный неквалифицированным инвесторам, пишет «Ъ». С такого предложения УК «Тинькофф Капитал» решила выйти в сегмент розничных ЗПИФ недвижимости.
УК «Тинькофф Капитал» с 11 июля 2022 года запускает продажу паев закрытого ПИФ «Тинькофф ЖК Republic — REDS». Концепция фонда заключается в инвестировании средств в квартиры первой очереди жилого квартала премиум-класса Republic на Пресненском Валу в Москве.
«Мы будем инвестировать в квартиры на этапе котлована, покупая их по договорам долевого участия (ДДУ) в рамках закона 214-ФЗ», — рассказал гендиректор УК «Тинькофф Капитал» Руслан Мучипов.
Паи фонда доступны неквалифицированным инвесторам, минимальная стоимость 300 тыс. руб. По оценкам компании, потенциальная доходность инвестиций может составить 40–60% за четыре года.
Это первый фонд недвижимости в линейке УК, где уже есть ЗПИФ на рыночные активы.
«На этапе проработки также фонды с низкой стоимостью пая и регулярными выплатами от арендных платежей», — уточнил Руслан Мучипов.
В последние годы сегмент ЗПИФ недвижимости активно рос. По оценке руководителя направления аналитики и исследований Accent Capital Елены Михайловой, за два пандемийных года на этот рынок с собственными фондами вышли три новых игрока — «Альфа-Капитал», ВТБ, PNK. Всего за эти годы было сформировано 13 новых ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов, а общее их число достигло 24.
В целом за 2020–2021 гг. розничные неквалифицированные инвесторы вложили в них 24,3 млрд рублей, а общий СЧА таких фондов приблизился к 40 млрд рублей. В 2022 году на фоне санкционного противостояния России с Западом не было запущено ни одного нового фонда.
По словам директора по альтернативным инвестициям «Альфа-Капитала» Андрея Богданова, первое полугодие характеризовалось слишком высоким уровнем неопределенности: «Это был период пересмотра планов, стратегий и в целом инвестиционных философий управляющих».
Однако даже в обычных рыночных условиях неквальные ЗПИФ жилой недвижимости были редкостью.
Последний фонд жилой недвижимости, доступный неквалифицированным инвесторам, «ВТБ Капитал — Жилая недвижимость-2» был расформирован еще в 2021 году. С тех пор ни одна УК не создавала подобные фонды, но есть жилые фонды, доступные для квалифицированных инвесторов.
Одна из причин такой разборчивости УК, как считает Елена Михайлова, — это повышенные регуляторные требования к таким фондам. В частности, такие фонды не могут привлекать займы и кредиты под залог активов фонда, что разрешено в фондах для квалинвесторов.
«Это создает некоторые ограничения для создания ЗПИФ жилой недвижимости для неквалифицированных инвесторов», — отмечает Елена Михайлова.
В управляющих компаниях указывают на дополнительные риски таких фондов. По мнению гендиректора УК «ВЕЛЕС Менеджмент» Ольги Рыковой, сейчас входить в объекты жилой недвижимости не очень удачное время, так как стоит она дорого, наблюдается снижение спроса со стороны населения. В таких инвестициях важную роль играет локация.
Кроме того, из-за действующего механизма финансирования долевого строительства с использованием эскроу-счетов застройщикам невыгодно предоставлять высокий дисконт при продаже недвижимости.
В «Тинькофф Капитале» говорят о том, что дисконт от застройщика составил 8%.
«В любом случае дисконт не будет сопоставим с показателем 2014–2018 годов, когда на старте продаж покупатель мог получить скидку 10–20%. С учетом роста стоимости объекта и кумулятивных расходов на УК доходность инвесторов достигала 15–20%, сейчас основной риск связан с отсутствием возможности обеспечить такой уровень доходности», — отмечает управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.
Опрошенные «Ъ» участники рынка не планируют запускать фонды жилой недвижимости для розничных инвесторов, но изучают вопрос запуска рентных ЗПИФ коммерческой недвижимости.
В частности, о подобных планах заявили в «Альфа-Капитале».
Сейчас, полагает директор по операционной деятельности проектов «ВЭБ.РФ Управление активами» Виктория Злобина имеет смысл открывать ЗПИФ, который владеет диверсифицированным портфелем, только он может гарантировать прибыль для пайщиков.
