Оценщик – это звучит гордо

Участники форума «Большой консалтинг-11» констатировали: роль оценщиков в современной экономике возрастает, сама оценочная деятельность становится все более профессиональной

В июле 2011 года в Санкт-Петербурге состоялся форум «Большой консалтинг», собравший специалистов в области недвижимости из разных регионов России и зарубежных стран. Главной темой дискуссий и выступлений в этом году стала деятельность специалистов по оценке недвижимости.

Форум был организован некоммерческим партнерством «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» при поддержке Королевского института чартерных сюрвейеров (RICS), Национального совета по оценочной деятельности, Общероссийской профсоюзной организации «Профессиональный союз работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций» и Украинского общества оценщиков.

В различных мероприятиях форума приняли участие более 300 руководителей крупных компаний, представителей органов государственной власти и управления, экспертов из различных областей.

Форум открывала пленарная дискуссия «Вектор развития стоимостного консалтинга и оценки. Перспективы совершенствования законодательства и реалии правоприменительной практики». Модератор дискуссии, проректор Финансового университета при Правительстве РФ, заместитель председателя Национального совета по оценочной деятельности, президент некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» Марина Федотова выделила ряд важных направлений, на развитие которых, по ее мнению, нужно обратить особое внимание. В первую очередь, это обеспечение прав и законных интересов инвесторов. «Недавно президент Дмитрий Медведев, выступая в Государственной думе, отметил, что начинается новая волна приватизации. Сейчас – принципиально иная ситуация, чем была в 1990-е годы, когда проходила первая волна приватизации: тогда не было института оценки, сегодня он сформирован», – отметила Марина Федотова. Сейчас в России насчитывается около 17 тысяч оценщиков, которые объединены в 11 саморегулируемых организаций.

Как рассказала модератор, в принятом в прошлом году Федеральном законе № 224 «О противодействии неправомерному использованию инсайдерской информации и манипулированию рынком и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» большое внимание уделяется защите акционеров, добросовестных инвесторов от утечки инсайдерской информации. До 1 октября 2012 года планируется создать программу по определению размера убытков от утечки инсайдерской информации.

И хотя сегодня нормативно-правовая база зачастую тормозит развитие инвестиционного климата и ценностного консалтинга, Национальный совет по оценочной деятельности пытается справиться с этой проблемой. Во-первых, 5 июля был утвержден федеральный стандарт № 5, который определил порядок оценочной экспертизы. А во-вторых, решением Национального совета по оценке был утвержден порядок разработки последующих федеральных стандартов.

После выступления Марины Федотовой слово взял Роберт Пито, президент RICS, вице-председатель компании DTZ, с докладом на тему «Оценка и глобальный рынок недвижимости». Основное внимание он уделил влиянию кризиса на рынок недвижимости, называя образование оценщиков и формирование позитивного облика профессии одними из важнейших антикризисных мер.

«Началом кризиса послужили неблагона-дежные операции в США, – напомнил президент RICS. – Финансовая политика была толком не отрегулирована. И одна из ее составляющих – рынок недвижимости. Мы должны объяснить ту важность, которую играет недвижимость в финансовых циклах».

Роберт Пито рассказал об исследовании своей компании, в ходе которого удалось выяснить, как со временем меняется отношение людей к кризису. «Мы задавали вопрос: как вы думаете, что произойдет со стоимостью недвижимости в ваших странах в течение 3–6 месяцев? В 2008–2009 годах ощущения были очень негативные. Во Франции, например, в начале 2009-го каждый респондент ожидал, что произойдет падение стоимости. И это сказывалось на реальной ситуации: кто будет покупать сейчас, если все думают, что цены упадут потом?» Сейчас, по его словам, население настроено более оптимистично. Особенно в развивающихся странах. Фактором для многих, как для России, было природное богатство. «Главная задача России – превратить экономику, основанную на ресурсах, в экономику, основанную на чем-то другом. На инновационных ресурсах, например», – повторил Роберт Пито уже не новую для российских экономистов мысль.

В условиях, когда рынки недвижимости и общей экономики взаимозависимы, возрастает профессиональная роль оценщика. Оценщики всегда должны понимать, стоит ли объект той суммы, которую за него заплатили. «Этим знаниям и этому пониманию оценщиков нужно обучать», – сказал Пито.

Следующий докладчик, председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству администрации Санкт-Петербурга Валерий Калугин предложил для оптимизации деятельности по оценке учитывать ряд важнейших факторов. Во-первых, обратить внимание на базы данных и состояние объектов недвижимости. Вторым фактором, влияющим на качество оценки, является профессиональная свобода оценщика: «Оценка – деятельность творческая, и, если мы даем оценщику возможность проявить свои способности, у нас больше шансов получить справедливую оценку». Участник дискуссии, первый вице-президент СМАО Сергей Грибовский добавил, что, на его взгляд, оценку проводить должны исключительно местные оценщики.

Заместитель директора департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России Владислав Федотов в своем выступлении выделил ряд важных направлений, сложившихся в области оценочной деятельности: «Первый – введение административной ответственности. Мы обсуждаем этот вопрос в течение двух лет, и в осеннюю сессию будем наконец-то вносить изменения в законодательство. Второй – это раскрытие информации». Владислав Федотов рассказал, что предполагается разместить все отчеты по кадастровой оценке недвижимости, которые будут доступны в бесплатном режиме на государственном интернет-портале. Планируется завершить эту работу к концу 1-го квартала 2012 года. В идеале должна быть проведена индивидуальная оценка каждого объекта недвижимости.

Эксперт из Великобритании, заместитель директора департамента оценки Valuation Office Agencу Патрик Бонд рассказал о том, как проходит процесс переоценки коммерческих объектов в Англии и Уэльсе. Там, рассказал он, существуют две системы местного налогообложения недвижимости: муниципальный налог (на жилую недвижимость) и внегосударственные процентные ставки (на коммерческие объекты).

Налог на коммерческую недвижимость – это, по сути, налог на арендную стоимость объекта. «Мы смотрим не в кадастр, а ищем данные об арендной стоимости, собираем и анализируем сопоставимые арендные данные для обозначения облагаемой стоимости. Бывают случаи, когда рынок аренды не существует или недостаточен, например, при оценке АЗС: тогда оценка основывается на чеках от продаж. Или, в случае с общественной библиотекой, – на стоимости земли и построения», – рассказал Бонд.

Отдельное внимание он уделил переоценке коммерческих объектов, которая проходит каждые 5 лет. Переоценка учитывает все изменения состояния объекта, произошедшие за последнее время. По окончании переоценки налогоплательщиков уведомляют о появлении новых данных на сайте VOA, они могут увидеть свою оценку и схему, на которой она основана, а также оценку прочих объектов.

Сам процесс оценки позволяет понять, сколько и за сколько можно купить недвижимости в определенной части города. «Можно найти облагаемую стоимость Букингемского дворца, собственного дома, дома соседей, задав определенные критерии. Можно посмотреть, какие факторы повлияли на стоимость, узнать площадь, количество помещений на каждом этаже, парковочных мест и так далее. Если вы хотите оспорить стоимость вашей недвижимости, на сайте нужно опубликовать соответствующее заявление, после чего жюри рассмотрит обоснованность ваших претензий», – рассказал Патрик Бонд.

Первый заместитель главы совета Украинского общества оценщиков Сергей Овчаров рассказал об истории возникновения профессии оценщика на Украине, отметив, что система регулирования оценочной деятельности там пока находится в процессе становления. А закона о саморегулируемых организациях, в отличие от России, на Украине пока нет.

Также в рамках форума 8 июля состоялись две секционные дискуссии. На первой («Инвестиционная стоимость объектов недвижимости. Утопия или данность?») рассматривались вопросы законодательного регулирования оценки в международном и российском опыте, тенденции изменения цен на недвижимость и так далее. Вторая дискуссия — «Управление стоимостью активов и обязательств в рамках финансового оздоровления и реновации бизнеса. Определение стоимости инноваций» – была посвящена построению системы управления инновациями на предприятиях, специфике оценки инновационных компаний, оценке интеллектуальной собственности и высокотехнологичного бизнеса, а также стратегиям коммерциализации инноваций (подробнее об этой дискуссии – в материале «Инновации: что это такое и как их оценить» на стр.22).

На следующий день состоялись еще две параллельные секционные дискуссии: «Оценка как инструмент принятия инвестиционных решений. Оценка в целях раскрытия информации в публичной отчетности компаний. Международные стандарты финансовой отчетности» и «Формирование стоимости долга: стоимость для кредитора. Залоги. Санация в финансово-кредитном секторе. Ограниченная ликвидность».

Кроме того, участникам форума предлагалось посетить специальные презентации: «Изменение гражданского законодательства: тенденции и возможные последствия», «История и культура. Ценность и стоимость», «Fraud Score. Индекс должной осмотрительности», «ИКАС – система земельно-инвестиционного проектирования территорий», «Текущее состояние рынка недвижимости в регионах. Посегментный анализ», «Инфо-сессия Сколково».

Завершился форум 9 июля пленарной дискуссией «Изменение требований законодательства: новая классификация профессионального сообщества», на которой выступили со своими проектами специалисты по оценке из разных регионов России, а также гость из Великобритании Джо Маккафри. Выступления касались различных актуальных изменений законодательства, образовательных стандартов, квалификационных требований, квалификационных экзаменов, работе кредитных брокеров и так далее.

В рамках форума партнерством СМАО были подписаны три соглашения о сотрудничестве в сфере развития оценочной деятельности в России и за рубежом – с Украинским обществом оценщиков; с Обществом содействия национальному и международному экспертному делу (Германия); с Национальной ассоциацией кредитных брокеров и финансовых консультантов России.